법률상담 - '우리 집이 타인 토지를 침범했다?' 철거 위기!

코인법률방

출연 : 송은이, 문세윤, 신중권, 이재정, 고승우, 오우진, 장천

사연 : 이사 온 지 5년 정도 됐는데, 어느 날 갑자기 옆 토지 주인이 와서 '당신들 집이 우리 땅 안에 들어와 있다'고 하며, 침범해 있는 건물 면적(약 7평)을 철거하지 않으려면 토지 사용료를 부담할 것을 요구했다. 우리는 월세를 주며 살기 싫어서 집을 사서 들어온 것이고, 5년 동안 아무 문제 없이 잘 살았는데 갑자기 철거해야 한다든지, 사용료를 내야 한다든지 하니까 너무 답답한 상황이다.

법률상담 : 보통 옆 토지 주인이 건물을 새로 짓는다는 등 어떤 특별한 계기기 있을 때 새롭게 밝혀져서 문제를 알게 되는 경우가 많다. 지금도 오래된 건물이 밀집해 있는 지역은 이런 경우가 많을 것이다. 측량이 정밀하지 않던 과거 시기에 지어진 건물은 모양을 반듯하게 짓기 위해서라던지 등의 이유로 남의 토지를 침범해 짓는 경우가 잦았다. 이런 경우는, 철거 요구가 땅 주인의 법적 권리이기 때문에 원칙적으로 철거해야 되는 것이 맞다.

잠깐!!

만약 땅 주인이 소유하고 있는 토지 면적이 아주 작고, 문제가 되는 부분 때문에 현재 살고 있는 주택을 다 허물어야 한다는 것은 불합리하다. 이런 경우는 '권리남용금지의 원칙'에 따라 땅 주인의 주장을 인정하지 않는 경우도 있다.

권리남용금지의 원칙(민법 2조 2항 참고)

겉으로 보기에는 권리를 행사하는 것처럼 보이지만 실제 공공복리에 반하기 때문에 권리의 행사라고 할 수 없는 경우 그에 따른 법률 효과도 발생하지 않는다는 원칙

의뢰인 : 땅 주인이 침범한 건물 면적만큼의 사용료로 아주 터무니없는 금액을 요구해도 응해야 하나?

소송하게 되면 법원에서 감정을 통해 객관적으로 결정하게 되고, 일방적으로 금액을 제시하고 그 금액대로 지급해야 하는 것은 아니다.

솔루션.

침범해 있는 건물 면적만큼을 사거나, 사용료를 내는 방법이 있지만, 그 전에 확인해볼 것이 있다. 지금 사는 주택의 전 소유주는 해당 주택에 얼마 동안 거주했는지 알아봐야 한다. 만약, 현재 의뢰인이 거주 중인 주택의 전 소유주들이 거주한 기간과 의뢰인의 거주 기간을 합하여 20년이 넘으면 소유권을 주장할 수 있다.

민법 245조

점유로 인한 부동산소유권의 취득 기간

20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

의뢰인이 현재 집을 사서 거주한 기간은 5년이다. 그러나 의뢰인 이전에 그 집을 소유했던 사람의 점유 기간도 포함되는 것이다. 즉, 이전에 해당 주택을 소유했던 소유주들이 거주한 기간과 의뢰인의 거주 기간을 합해 20년 이상이면, 부동산 소유권이 인정된다는 것이다. 다만, 철거를 요구하고 있는 옆 토지 주인이 20년 이내에 바뀌었다면 이런 식의 취득 시효를 주장 할 수 없다.

일단 등기부 등본을 통해서 정확한 점유 기간을 따져봐야 한다. 의뢰인의 경우, 20년 취득시효를 통해서 땅의 소유권을 인정받을 수 있는가를 첫째로 알아봐야 하고, 그게 안 된다면, 해당 토지 면적을 매수할 것인지, 사용료를 지급할 것인지를 고민해봐야 할 것 같다.

◆ 상담 내용은 변호사에 따라 법적 견해가 다를 수 있습니다.