부동산 매도인의 일방적 계약파기, 소송 가능한가?

코인법률방

출연 : 송은이, 문세윤, 신중권, 이재정, 고승우, 오우진, 장천

사연 : 지방에 거주 중인데, 가족의 병원 진료 때문에 서울 근교의 집을 구해야 하는 상황이었다. 여기저기 알아보다가, 몇 군데 선택지를 정해놓고 다시 지방으로 내려왔다. 일주일 후, 경기도 용인 지역의 아파트로 마음을 정하고 부동산 중개인에게 연락을 했다. 부동산 중개인과 전화 통화를 해서 확인해 보니, 일주일 전에 봤던 집은 이미 나가버렸고, 대신 바로 아래층은 지금 계약이 가능하다고 했다. 아래층이라도 상관이 없었기 때문에 전화상으로 계약 의사를 밝혔고, 부동산에서 다시 최종 확인 후 매매가 3억, 계약금 일부 천만 원이라고 문자를 보내왔다. 그래서 전화 통화 당일에 500만 원을 입금했고, 다음날 다시 500만 원을 입금하면서 4일 후 용인으로 올라가서 정식 계약을 하기로 날짜와 시간을 정했다. 

그러나 다음날 오후, 부동산으로부터 계약을 파기하겠다는 전화를 받았다. '전화통화로 의사를 전달하고 계약금 일부를 입금했지만, 이건 계약이 아니다. 웃돈을 얹어 다시 입금해줄 테니 당장 계좌를 보내라'는 것이다. 이런 상황에서 저렇게 일방적으로 계약을 파기할 수 있는지, 그리고 어떻게 대처해야 하는지 알고 싶다.

법률 상담 : 계약이라고 하는 것은, 계약의 중요 내용이 모두 확정이 돼야 성립되는 것이다. 계약금, 잔금, 인도일 등 모든 사항이 정해져야 계약이 성립하는 것이다. 

의뢰인의 경우, 지방에 거주 중인 상태에서 전화 통화상 한계가 있었고, 중개인과 직접 만나 제반 사항들을 구체적으로 확정하지 못했다. 그렇다면 계약이 성립된 것이 아니다. 계약금 일부로 입금하라는 천만 원의 의미는, 단지 우선권을 주겠다는 것이다. 정식 계약은 하지 않았지만, 혹시 다른 사람이 해당 부동산을 보러 오더라도, 먼저 얘기가 진행됐으니 우선권을 줄 테니까, 그 대가 차원에서 일종의 담보로 계약금 일부를 걸어 놓으라는 것이다. 이것을 보통 '가계약금'이라는 용어를 쓰기도 하지만, 이것도 법률적인 용어는 아니다. 

어쨌든 상대방의 주장은, 전화상으로 일부 조건에 서로 합의하고 만날 날짜를 정했지만, 만나서 나머지 조건들을 정하고 계약서를 쓰기 전에 취소했으니 괜찮다는 것인데, 상대방의 말은 얄밉지만 맞는 말이다. 

이런 경우는 소송까지 간다 해도 승산이 별로 없다. 부동산 계약을 할 때, 정말 의사가 확실하다면 당일 계약 조건을 확실히 정해놓고 문자를 보내든지 해서 증거를 남겨놓는 것이 좋다. 그리고 계약금 일부라도 지급을 하시고, 가능하면 중도금도 설정해놓는 것이 좋다. 중도금까지 지급됐다면 그쪽에서 일방적으로 해지를 못 하기 때문이다.

참고로, '중계 수수료'도 계약이 성립한 것을 전제로 주는 것이기 때문에, 이렇게 교섭하다가 깨졌을 때는 줄 필요가 없다. 그리고 처음에 계약금 일부로 지급한 천만 원에 웃돈을 얹어서 돌려준다고 하면 그렇게 받아라. 법적으로 가면 그것도 못 받는다.

◆ 상담 내용은 변호사에 따라 법적 견해가 다를 수 있습니다.