2023년 부동산 시세 예측 전망 | 규제완화 | 거래량 | 경매 | 전세 | 미분양 | 역전세

 

한문도 연세대 겸임교수

 

지금 2030 세대들은 부동산 가격이 계속 오르는 것만 봐왔기 때문에 지금의 부동산 가격 하락을 잘 믿지도 않고 내년이 되면 다시 오를 것이라는 막연한 기대가 있을 수 있다. 그래서 부동산 시장을 제대로 파악하기 위해서는 과거 부동산 시장을 참고해볼 필요가 있다. 올해 6월부터 부동산 거래량 감소, 전세가격 하락, 미분양 증가, 경매 지표 악화, 이 네 가지가 일제히 진행됐다. 이 네 가지가 동시에 진행된다는 것은 부동산 가격이 하락한다는 뜻이다. 내부 요건, 외부 요건 할 것 없이 내년에도 부동산 가격이 하락한다는 것이다. 그리고 지금 이 상황이 2008년 상황과 비슷하다.

 

 

2006년, 정부가 부동산 가격에 거품이 많이 끼었다고 지목한 7개 지역(강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 용인, 평촌), 이른바 버블세븐이 있었다. 당시 버블세븐 집값이 2배씩 폭등하다가 2008년 리먼 브라더스 사태가 터지면서 주택 가격이 30~50% 정도 하락했다. 또한 청약률 '0' 단지가 속출하면서 1년간 종합건설업체 117개가 도산되고, 전문건설업체 248개가 부도가 났다.

2008년 미국발 금융위기 서브프라임 사태 발생

현재 우리나라 종합건설업체 수가 약 6~7만개 정도 된다. 당시에도 이 사태가 전체 국가 경제에 큰 위협을 줄 정도는 아니었다. 1년 뒤, 정부는 떨어진 부동산 가격을 끌어올리기 위해 부동산 정책을 급격히 시행했다. 강남 3구(강남, 서초, 송파)를 제외하고 강남권 투기과열지구를 모두 풀었고 각종 규제를 완화했다. 그러나 시장은 반응이 없었다. 버블세븐 등 부동산 가격의 거품을 확인했기 때문에 시장이 움직이지 않았던 것이다.

반토막 아파트가 나오기 시작한 2009년에는 경제 활성화를 명분으로 정부가 시장에 돈을 퍼붓기 시작했다. 금리 인하, 양도세 감면, 미분양 활성화 대책이 시행되는 한편, 롯데월드타워 건설을 위해 서울공항 공역에 대한 고도 제한 조치를 완화하고 서울공항 활주로를 3도가량 변경하기도 했다. 당시 이명박 정부는 주택저당증권, 청약저축, 복권기금 적립금 등이 재원인 '국민주택기금'을 활용해 부동산 경기 부양책을 시행했는데, '시장 윤활책'이라는 평가와 함께 '돌려막기'라는 비판이 나오기도 했다.

 

2009년, 부동산 시장이 잠깐 반짝이긴 했다. 금리가 낮아진 상태에서 주택 가격은 전 고점의 80~90% 정도 반등했다. 그러나 이듬해 곧바로 PIGS(국가부채위기가 닥친 포르투갈(Portugal), 이탈리아(Italy), 그리스(Greece), 스페인(Spain)의 머리글자에서 따온 용어) 사태가 벌어졌다. 거품이 쌓인 시장이 조정에 들어갔는데, 정부가 조정의 폭을 완화하기 위해 시장에 인위적인 힘을 가하다 보니 오히려 조정의 폭이 급격해진 것이다. 스페인의 경우, 이때 미분양 주택이 200만호까지 나오기도 했다.

PIGS 사태 이후, 글로벌 경제는 다시 경색 국면을 맞았다. 금리가 오르고 시장 심리가 죽으면서 다시 부동산 가격은 폭락을 맞았다. 이렇게 2010년부터 2014년까지 쭉 하락을 지속했다. 이 시기, 우리나라는 온 나라를 떠들썩하게 했던 금융 비리 사건인 '부산저축은행' 사건이 터졌다.

 

2005년부터 2007년까지 우리나라 저축은행들은 부동산 현장에 과도할 만큼 막대한 자금을 대출해줬다. 그러다 부동산 시장이 침체되고 대출해준 자금을 회수하지 못하자 부도가 난 것이다. 부산저축은행은 2011년 2월, 금융위원회에 의해 영업 정지 명령을 받았고 2012년 8월, 부산지방법원으로부터 파산 선고를 받았다. 국내에서 가장 큰 상호저축은행이었던 부산저축은행이 터지면서 당시 우리나라는 그야말로 난리가 났었다.

 

 

부동산 시장이 여전히 침체한 상황에서 2013년, 박근혜 정부가 출범했다. 박근혜 정부는 무리한 정책을 시행하기 시작했다. 의도적으로 공급 물량을 줄였고, 전세자금 대출을 최대 3억까지 확대했다.

이런 부동산 정책은 시장에서 곧바로 왜곡 현상을 발생시켰다. 전세 대출 문턱이 낮아지면서 수요자는 전세가격에 대한 저항력이 약해졌고, 집주인은 전셋값을 올려 부를 수 있는 이유가 생겼다. 3억이 안 되던 주택들을 3억 이상 부를 수 있는 환경이 조성된 것이다.

박근혜 정부는 잘못된 정책을 이어갔다. 전세자금 대출 상한선을 3억에서 5억으로 더 올려버렸고, 이런 어마어마한 정책을 시행한 후 집값은 계속 올라갔다. 이게 바로 당시, '빚내서 집 사라'는 일명 '초이 노믹스(박근혜 정부 2기 경제팀 수장인 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관의 경제정책)'의 일면이다.

당연한 결과로, 날이 갈수록 가계 부채는 늘어났고 집값은 천정부지로 올랐다. 그러자 박근혜 정부는 1년 뒤, 가계부채 종합대책 방안을 발표했다. 잘못된 부동산 정책으로 가계부채가 걷잡을 수 없이 증가하자, 뭐라도 해야 하는 상황에서 부랴부랴 내놓은 가계부채 대응책이었다.

김포에 부동산 투자로 유명한 어르신이 있다. 그에게 부동산 투자의 노하우를 들어보면 '전셋값만 보면 된다'는 답을 듣는다. 전셋값이 오르면 집값이 오른다는 사실을 깨우친 것이다. 이 당시 정부는 주택임대사업자에 대출 및 세제 혜택까지 주면서 주택 임대차 시장에 힘을 불어넣었는데, 이걸 아는 사람들은 이때부터 집을 매집하기 시작했다. 이에 따라 부동산 시장에서 수요가 공급을 앞지르기 시작했고 집값은 계속 상승했으며 갭 투자까지 성행했다. 이런 식으로 거품에 거품이 더해져 가는 추세가 지속하게 된다.

 

 

2017년, 문재인 정부 초기까지도 부동산 정책에 큰 변화는 없었다. 당시, 박근혜 대통령 탄핵으로 대통령 인수위원회 없이 정부가 교체된 탓에 부동산 정책 현장 실무자가 그대로 배치될 수밖에 없었고, 주택임대사업자 제도를 확대하는 등 갭 투자가 성행하는 환경이 문재인 정부 초기에도 그대로 유지됐다.

 

언론도 한몫했다. 각종 매체에서 연신 '영끌족'을 조명하며 '집값 상승'의 기대감을 부추겼다. 문재인 정부는 대출 규제 등 집값 잡기에 노력을 기울였지만, 정부 초기에 주택임대사업제 제도 확대 등의 판단 착오가 아쉬웠고, 오랜 시간 지속해온 부동산 가격 폭등 추세를 꺾지 못했다.

부동산 시장은 이렇게 긴 시간 동안 거품이 더해져 왔고 이제 그 거품이 급격히 빠지고 있는 형세이다.

한국 부동산원 9월 3주차 ~ 12월 1주차

위에 12월 1주차까지의 전국 아파트 매매 동향을 보면 전국, 수도권, 지방, 서울 모두 급격히 하락하고 있다. 그동안 거대한 거품이 지속했던 만큼 부동산 매매가가 빠지는 속도도 상당히 빠르다. 아래 그래프는 전세가격 변동률 추이를 나타낸 것이다.

한국 부동산원 9월 3주차 ~ 12월 1주차

전세가격이 매매가격보다 더 큰 폭으로 하락하고 있음을 알 수 있다. 이처럼 전세가격이 매매가격보다 더 큰 폭으로 하락하고 있다는 것은 전세 시장에도 커다란 시장 왜곡이 있었다는 방증이다. 2020년, '임대차보호법'을 두고 벌어진 상황을 돌이켜 보자. 당시, 언론의 왜곡 보도에 일부 집주인들이 가세하면서 임대차 시장에 가격 폭등을 야기시켰다. 이때 유입된 전·월세들의 상당수에서 역전세, 반전세, 역월세가 나오고 있다.

보통 전세가격이 하락하면 3개월에서 6개월 뒤에 매매가격도 따라서 하락한다. 집주인들이 전셋돈을 빼줄 형편이 안 되니, 집을 팔아서라도 전셋돈을 돌려줘야 하기 때문이다. 집을 팔지 않으면 경매에 부쳐지고 그렇게 되면 제값도 받지 못하기 때문에 집주인으로서는 집을 내놓을 수밖에 없는 것이다. 즉, 전세가격은 매매가격의 선행지수라고 할 수 있다.

주간 아파트 전세 동향 (한국 부동산원 9월 3주차 ~ 12월 1주차)

전세가 하락 확대 본격화 (한국 부동산원 9월 3주차 ~ 12월 1주차)

서울시 아파트 매매가격 변동률 추이

서울 지역에서 사람들이 많이 찾는 6개 지역의 매매가격 변동률 추이를 간추려봤다. 빨간색 막대가 12월 1주차 지표인데, 서초·강남·송파는 11월 2주차부터 하락 폭이 주춤하다가 감소한 것을 알 수 있다. 이는 지난 11월 10일, 균제 완화를 발표했기 때문으로 보인다.

 

 

그러나 하락 폭이 감소하긴 했으나 여전히 하락 구간에 머물러 있다는 것이 중요한 부분이고, 부동산 시장의 소위 '세력'들만 잠시 움직이다 만 것으로 보인다. 다음은 서울 지역 전세가격 변동률 추이 그래프이다.

서울 주간 아파트 전세 동향 (한국 부동산원 10월 2주차 ~ 12월 1주차)

보다시피, 매매가격보다 하락 추세가 더욱더 강하다. 앞서 말한 것처럼, 전세가는 매매가의 선행지표이다. 위와 같은 전세가 변동 추세이면 2023년 부동산 시장도 여전히 하락 추세일 것으로 예측할 수 있겠다. 또한, 내년에는 강남 4구에서 역전세가 많이 나올 것으로 보인다.

서울 입주 물량 2만4310, 하락기에 하방 압력 폭탄될수도

위의 강남 4구 입주 물량 추이 차트에서 파란색 막대가 올해 입주 물량이다. 매물이 엄청나게 나왔지만 지금 소화가 안 되고 있다. 빨간색 막대는 2023년 입주 물량이다. 서초구는 3배, 강남구는 8배 정도 물량이 증가한다. 지금도 남아도는데 내년에 이 많은 아파트에 누가 들어가겠는가. 서초·강남구에서 많은 양의 역전세와 함께 가격이 쭉쭉 내릴 것이고 이 분위기가 점차 전국 부동산 시장에 퍼져나갈 수도 있을 것이다.

금융 불균형 관련 부문별 지수 (한국은행)

위의 그래프는 한국은행에서 1년에 2번 발표하는 자료로, 30~40명 정도의 석·박사급 전문가들이 자산 형태를 채권, 주식, 부동산으로 분류해 금융 불균형 지수를 측정한 것이다. 이 수치는 0에서 100까지 부여할 수 있으며, '취약성 지수' 또는 '버블 지수'로 이해하면 된다. 부동산 부문의 취약성 지수는 작년에 이미 100에 달했고, 올해 전반기까지 99.6이었다. 한마디로, 취약성이 극에 달한 상태로 심하게 거품이 끼여 위험하다는 의미이다.

전국 아파트 경매 지표 추이

전국 아파트 경매 추이 지표이다. 보다시피 낙찰률과 낙찰가율이 점점 내려오고 있다. 사람들이 경매에 나온 집도 잘 안 사기 시작했고, 유찰되면 20% 감면해서 다음 경매에 다시 나오게 된다. 이 말은 집값이 20% 떨어져서 나온다는 것이므로 또 하나의 선행지표로서 의미가 있는 것이다. 아래는 서울 지역 아파트의 경매 지표이다.

서울 아파트 경매 지표 추이

지난 10월 낙찰률이 17.8%였고 점점 하락하는 추세이다. 집값이 앞으로 더 내려갈 가능성이 크다고 볼 수 있다. 집이 경매로 나오기까지는 6개월 정도의 시간이 걸리는데, 지난 10월 기준으로 낙찰가율은 88.6%였다. 이는 6개월 전 가격의 88.6% 수준에서 낙찰됐다는 뜻이므로, 여기서도 하락의 지속을 읽을 수 있다.

 

5년간 이자만 고정금리로 갚으면서 6년째부터 변동금리가 적용되는 혼합형 대출 상품이 있다. 예를 들어, 2018년부터 집을 산 사람은 올해까지 2%의 금리가 적용됐겠지만, 내년부터는 2~3배의 금리가 적용되기 때문에 심각한 상황이 아닐 수 없다. 임대사업자들도 고금리 시대에 직면해야 한다. 이런 상황들 또한 예전보다 집값이 반등하기 어려운 환경이 되고 있고, 이에 따라 각종 규제를 완화해도 잘 먹히지 않는 것이다.

마지막으로, 장·단기 금리 역전 현상도 주목해야 한다. 일반적으로 장기 금리가 단기 금리보다 높다. 그런데 지금 장·단기 금리 역전 현상이 발생하고 있다. 그만큼 낙관적 미래를 예상하기 어렵고 지금 당장 자금이 필요한 경우가 많다는 것이다. 5년, 10년 후를 도모할 상황이 아니라, 당장 어려움을 극복해야 하는 다급한 상황이 나타나고 있다는 것이다.

 

 

장·단기 금리가 역전되면 무슨 일이 벌어지는지 미국의 사례를 통해 확인할 수 있다. 미국은 1960년 이후 장·단기 금리가 역전된 사례가 7번 있었는데 금리 역전이 벌어지고 6개월에서 1년 사이에 경기 침체가 시작됐다. 내년에 경기 침체가 올 것이라는 말이 괜히 나오는 것이 아니다. 내년이 정말 어려운 한 해가 될 것이라 생각하기 때문에 모두가 건강관리, 자산관리에 유념하시길 바란다. 주택이 많다면 가급적 정리하고, 무주택자는 충분히 기다렸다가 집값이 정상화되면 매매하시길 권한다. 개인적으로 주택 가격 하락 추세는 3~4년은 기본이고 7~8년까지도 지속할 수 있다고 생각한다. 더 심각한 경우에는, 일본처럼 더 길고 어두운 터널로 진입할 수도 있다.

<연세대 겸임교수 한문도>

 

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